成色不足 多家房企權(quán)益銷售額占比低于60%
房企通過合作分散風(fēng)險、做大規(guī)模，權(quán)益銷售占比呈下降趨勢
隨著合作項目增多，房企權(quán)益銷售占比（權(quán)益銷售額/全口徑銷售額）整體呈下降趨勢?？硕鸾y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企銷售權(quán)益比從2016年的85%逐年下降至2019年的75%左右。
權(quán)益銷售額占比下降背后，是房企通過合作、小股操盤等方式來分散發(fā)展風(fēng)險、快速做大規(guī)模，這顯然對于有規(guī)模擴張需求的中小房企來說是一件“好事”。但是隨之而來的則是發(fā)展過程中財務(wù)指標(biāo)增長與規(guī)模增長不匹配，同時，合作帶來的效率、質(zhì)量等問題也成為挑戰(zhàn)。
有房企權(quán)益銷售額占比低至37.7%
根據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算，2019年，中國恒大、中海外、富力地產(chǎn)、華夏幸福、榮盛發(fā)展、龍光地產(chǎn)、時代中國等房企權(quán)益銷售額占比超過90%，金科股份、中國奧園超過80%，雅居樂、新城控股、佳兆業(yè)、美的置業(yè)、藍(lán)光發(fā)展、碧桂園、招商蛇口、龍湖集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、世茂房地產(chǎn)、融創(chuàng)中國等在60%-80%之間。
與此同時，不少房企權(quán)益銷售額占比低于60%，甚至低于40%。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算，融信中國、綠城中國、旭輝控股、正榮地產(chǎn)、中駿集團(tuán)、弘陽地產(chǎn)、濱江集團(tuán)的權(quán)益銷售占比分別為59%、57.5%、55%、51.7%、54.1%、53.4%、37.7%。
值得關(guān)注的是，權(quán)益占比較低的這幾家房企多是近幾年來對于規(guī)模擴張有強烈訴求，特別是沖擊千億的道路上，不少房企也借合作等撬動規(guī)模增長。
諸如今年首次邁入千億陣營的濱江集團(tuán)，將權(quán)益銷售占比用到極致，2019年僅為37.7%。而正在沖擊千億門檻的房企，諸如中駿集團(tuán)，據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年，該房企全口徑銷售額是805.3億元，權(quán)益銷售金額為435.6億元，權(quán)益占比為54.1%。再回溯至2018年，中駿的權(quán)益銷售額占比達(dá)到77%。截至2019年6月30日，中駿及其合營公司及聯(lián)營公司共有土地儲備總規(guī)劃建筑面積為2901萬平方米，集團(tuán)應(yīng)占總規(guī)劃建筑面積為1632萬平方米，占比56.3%。這就意味著，在未來的一段時間，中駿的全口徑銷售額中，合作權(quán)益部分仍將占據(jù)重要份額。
弘陽地產(chǎn)的權(quán)益占比也僅有53.4%。截至2019年3月31日，弘陽目前在開發(fā)的68個項目中，只有18個項目為100%的權(quán)益占比，權(quán)益占比低于30%的項目總計有18個。
克而瑞研究報告指出，在近年政策調(diào)控持續(xù)、企業(yè)規(guī)模增長放緩、龍頭房企提質(zhì)控速、追求高質(zhì)量增長的行業(yè)發(fā)展趨勢下，房企一味追求全口徑銷售規(guī)模的時代已經(jīng)過去?；诋?dāng)前項目合作的增多，銷售操盤口徑和權(quán)益口徑更能反映企業(yè)自身的營銷、運營及投資能力，應(yīng)受到更多的關(guān)注。如碧桂園、華潤置地、陽光城、富力地產(chǎn)、佳兆業(yè)等企業(yè)都選擇對權(quán)益口徑業(yè)績進(jìn)行披露，也表現(xiàn)了其管理層在企業(yè)規(guī)模發(fā)展的同時，對業(yè)績高質(zhì)量增長給予了更大的關(guān)注。
代建模式撬動規(guī)模增長引爭議
有房企通過合作、小股操盤來撬動規(guī)模擴張，也有房企將以品牌輸出為主的代建業(yè)務(wù)計入全口徑銷售額，這引來爭議，諸如綠城中國、建業(yè)地產(chǎn)。
2019年，綠城中國首次跨入兩千億陣營。公告顯示，2019年綠城中國累計實現(xiàn)總合同銷售金額約2018億元，但是這其中代建項目合同銷售金額約為664億元，占比達(dá)到33%。
而首次邁入千億門檻的建業(yè)地產(chǎn)，2019年取得物業(yè)合同銷售總額1011.5億元，其中重資產(chǎn)部分實現(xiàn)銷售額718.01億元，同比增長33.8%，輕資產(chǎn)部分實現(xiàn)銷售額293.49億元，同比增長57%，占比29%。
根據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，綠城中國、建業(yè)地產(chǎn)2019年的全口徑銷售額分別為1353.6億元、734.3億元，顯然均未將其代建業(yè)務(wù)計算入內(nèi)。
在58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波看來，代建業(yè)務(wù)理論上不應(yīng)該計入全口徑銷售額，代建模式是個“輕資產(chǎn)”模式，代建的收益主要來自于品牌使用費、代建管理費以及項目獎勵等。由于代建企業(yè)本身不會去獲取土地，可以更好地將自身的品牌、運營和管理優(yōu)勢運用到代建項目中，并能更好地專注于產(chǎn)品營造，打造出高品牌好口碑的項目。因此，代建模式本身在未來依然有著較廣闊發(fā)展前景，但不代表一定要通過這個方式來擴大所謂自身的銷售規(guī)模。
不過，中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜表示，代建相對復(fù)雜，目前很多代建并非純粹輸出品牌，更多的是代建+參股或合作，因此部分并表的代建項目是可以計入到全口徑的銷售額中的。
權(quán)益是把雙刃劍？
通過合作撬動規(guī)模增長，進(jìn)而擴大市場份額和融資話語權(quán)，這是不少中小型房企在規(guī)模擴張道路上的做法。
分析人士認(rèn)為，與其他房企展開合作或者是小股操盤，借力其資源、優(yōu)勢等，有利于更好地獲取土儲和快速進(jìn)入新的城市；同時，有利于減輕資金壓力、撬動杠桿，最終促進(jìn)規(guī)模快速提升。
此外，通過合作項目，還可以“間接”降低公司負(fù)債率。中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示，占項目公司較少權(quán)益的一種情況是，為了降低合并報表后的負(fù)債率而主動將自己降為項目公司的少數(shù)股東，以便將項目負(fù)債在合并報表時“移出”表外。
但是權(quán)益銷售似乎是把“雙刃劍”。張波表示，權(quán)益占比過低往往意味著房企更依賴合作開發(fā)進(jìn)行規(guī)?；瘮U張，對于房企來說權(quán)益銷售額占比過低一方面可能會面臨“增收不增利”，即表面銷售良好，實際凈利潤增長有限。
對于規(guī)模和品牌上市房企而言，合作開發(fā)中操盤并表項目的增加在房企盈利上主要表現(xiàn)為營收規(guī)模和毛利潤的增長，但是會導(dǎo)致少數(shù)股東損益及其占比提升。相應(yīng)的，歸母凈利潤和歸母凈利率可能會出現(xiàn)增速放緩或下滑。
此外，黃瑜認(rèn)為，合作項目的增加也增加了企業(yè)的管理及產(chǎn)品控制力難度。
權(quán)益占比是否有“紅線”？
張波認(rèn)為，權(quán)益占比沒有一個行業(yè)的“臨界點”，只能是因企而宜，不同發(fā)展路徑的房企、在不同發(fā)展階段的房企，權(quán)益占比都會有較大不同。一般來說，跨過千億門檻房企或深耕在區(qū)域的地方性龍頭房企應(yīng)該更為重視權(quán)益占比的提升。
黃瑜表示，從企業(yè)的長期發(fā)展來看，權(quán)益的比例至少應(yīng)該在50%，當(dāng)然也不排除小股操盤項目帶來的整體權(quán)益下降。權(quán)益比例的提升或下降策略與企業(yè)的規(guī)模階段、短期戰(zhàn)略調(diào)整、發(fā)展模式等因素有關(guān)，比如品牌的強強合作，其實不存在權(quán)益比例的問題，但一般品牌力強、產(chǎn)品口碑好、規(guī)模千億以上的房企，可適度提升權(quán)益，保持品牌的影響力。
我們也看到，不少權(quán)益銷售占比較低的房企在規(guī)模進(jìn)一步增長后也開始注重權(quán)益占比的提升。
2019年12月份，禹洲地產(chǎn)副總裁、首席財務(wù)官邱于賡對外表示，“在未來一兩年內(nèi)，60%是底線。但在突破千億元后，會著手提升權(quán)益占比?！?/p>
旭輝控股在2019年拿地權(quán)益占比也持續(xù)提升，前10個月新增計容建筑面積1126萬平方米，權(quán)益計容建面812萬平方米，權(quán)益比72%，總地價555.8億元，權(quán)益地價422.4億元，拿地金額權(quán)益占比提升至76%。
本版采寫/新京報記者 段文平
