浙江的房地產市場具有極大的特殊性，很多房企把浙江市場視為中國最堅強的房地產市場。
這種看法并非沒有道理。
浙江是中國最富裕的省份，全省居民人均收入（52397元）比中國經濟第一大省廣東省的居民人均收入（41029元），竟然高出11000多元。
按人均收入，浙江僅低于北京和上海兩個直轄市。
在過去的5年中，有很多開發(fā)商在浙江省內下沉到三四線城市。2016年-2019年的那一輪，我們稱之為“第2輪下沉”；疫情之后，我們稱之為“第3輪下沉”。
在浙江開發(fā)的房地產企業(yè)這兩輪下沉中，都受益頗豐。
今年3月，本公眾號曾撰文《11天9個地王，浙江多地恐慌性搶地。還記得10年前的事兒嗎？》。
2021年初，特別是春節(jié)后，浙江土地市場幾乎全線火熱，房企拿地熱情高漲，市場預期極度向好。
3月1日至11日，浙江全省就有9個區(qū)域地價刷新。其中，麗水市區(qū)地價突破2萬大關，義烏地價直接突破3.6萬大關等等。
浙江的房地產市場也是一個高度市場化和高度敏感的市場，尤以土地市場的信號最為敏感。
而近期，浙江土地市場一改過去兩年持續(xù)高熱和搶地的局面，市場表現(xiàn)冷熱不均，多個縣市出現(xiàn)掛牌土地突然終止，甚至流拍的現(xiàn)象。
市場敏感時刻，這一現(xiàn)象值得高度關注。
一個月后的10月12日-13日，杭州第二批集中供地將上市。那時，對未來市場的考驗和判斷將見分曉。
注：本文統(tǒng)計的終止或流拍涉宅地數(shù)據(jù)截至9月9日10點，且已剔除用地面積200㎡以下的地塊。
01
全省冷熱不均
終止或流拍地塊增加
市場面臨轉折，即便是一向火熱的浙江土地市場，近期各城市也表現(xiàn)冷熱不均。
9月8日，臺州椒江區(qū)一宗5.3萬方宅地出讓，由于區(qū)位優(yōu)勢明顯且起價較低等因素，競價激烈。最終由臺州朗成遠景房地產以封頂價61300萬元競得，樓面價11569元/平方米，且需無償返還住宅建筑面積12950平方米。
圖源：浙報傳媒地產研究院
與此同時，原定同日出讓的一宗溫州鹿城區(qū)商住地和一宗樂清商住地卻都在出讓前終止。
事實上，上述溫州兩宗地塊并不是個案，近期浙江全省終止或流拍涉宅地數(shù)量出現(xiàn)上升趨勢。
據(jù)統(tǒng)計，浙江全省第三季度共終止或流拍涉宅地61宗，占2021年至今總量約一半左右。（注：9月終止地塊包含原定9月初出讓的31宗杭州第二批集中供地，現(xiàn)已重新掛牌，預計10月12-13日出讓。）
如果不考慮杭州第二批集中供地的特殊情況，8月全省終止或流拍的涉宅地最多，達到20宗，而9月（不含杭州）不到9天時間也已經有5宗涉宅地終止或流拍。
02
三季度，溫州宅地頻現(xiàn)終止或流拍
今年以來在各市中，除杭州以外，溫州全市終止或流拍的涉宅地最多，達到24宗。特別是三季度，已有13宗涉宅地終止或流拍，且多數(shù)集中在溫州市區(qū)。
三季度以來，溫州市區(qū)涉宅地頻繁終止或流拍，其中8月最多達到7宗，總可建面積近150萬方。
原定8月4日出讓的甌海區(qū)和洞頭區(qū)的三宗涉宅地均提前終止出讓。
原定8月26日和27日出讓的龍灣區(qū)三宗涉宅地也都終止出讓。其中，包括龍灣南洋未來社區(qū)項目，可建面積約28.6萬方，起始樓面價7719元/平方米。
此外，8月26日龍灣區(qū)瑤溪南單元一宗宅地因無人出價而流拍，可建面積約9.9萬方，起始樓面價10368元/平方米。
而今年4月同一板塊曾出讓一宗宅地，可建面積約4.7萬方，起始樓面價8500元/平方米。最終由溫州時代競得，成交樓面價11089元/平方米，且需配建政策性住房21000平方米。
溫州市區(qū)多宗地塊終止或流拍，也輻射影響到下屬縣市。8月，瑞安塘下鎮(zhèn)一宗宅地流拍，樂清虹橋鎮(zhèn)一宗商住地終止；9月，樂清市中心區(qū)和樂成舊城各一宗商住地終止。
其次，今年以來金華全市終止或流拍的涉宅地也有16宗，基本位于金華市區(qū)和義烏。
湖州全市終止或流拍的涉宅地共有15宗，且基本集中在二季度，地塊多數(shù)位于下屬的德清、長興和安吉。
值得注意的是，曾令開發(fā)商趨之若鶩的未來社區(qū)地塊，近期出讓也受阻，包括7月金華石泄未來社區(qū)流拍、8月麗水蓮都采桑未來社區(qū)流拍、8月溫州龍灣南洋未來社區(qū)終止。
03
嘉興830集中土拍
實際地價大幅度下降
浙江省熱門市場之一的嘉興，前三季度保持著全市僅一宗桐鄉(xiāng)商住地終止的戰(zhàn)績。
但從嘉興市區(qū)“830”集中拍地表現(xiàn)仍能窺見，這里的市場也在發(fā)生微妙變化。
8月30日，嘉興2021年第二輪集中供地共7宗宅地，僅3宗熔斷，另有3宗近底價成交，總吸金61億元，最高配建面積9100平方米，平均溢價率3.7%，實際地價大幅度下降。
圖源：嘉論房產網(wǎng)
以科技城地塊為例，今年出讓的幾宗宅地封頂樓面價均為10040元/平方米。
8月30日，中海競得兩宗科技城宅地，均溢價封頂，共競配面積15600平方米，若簡單剔除競配面積（下同），實際樓面價約11000元/平方米。
而5月20日第一輪集中拍地中，榮安拿下地塊競配17600平方米，佳源拿下地塊競配33500平方米，實際樓面價均達到15000元/平方米左右。
04
杭州第二批集中供地
市場預期10月見分曉
一個月后的10月12日-13日，杭州第二批集中供地將連續(xù)兩天出讓，合計31宗涉宅地，總出讓面積約2873畝，總建筑面積約466萬方，總起價約629億元。
這批地塊原定在9月7日-8日出讓，后因土地規(guī)則調整而重新掛牌，涉及的出讓地塊以及出讓面積、可建面積均不變。其中，蕭山新塘、大江東、富春灣新城的3宗“競品質”地塊，起始價不同幅度下調。
杭州集中供地首次在十區(qū)推出“競品質”試點地塊，采取線下“競品質”、線上“競地價”的操作方式。
房企在取得《競買報名資格確認書》后，方可提交競買申請進入競地價程序。根據(jù)掛牌公告，“競品質”地塊需現(xiàn)房且經過驗收之后，方可進行銷售。
此外，杭州第二批集中供地中，加大了星城范圍內宅地供應。據(jù)統(tǒng)計，星城范圍內住宅用地22宗，出讓面積2279畝，約占第二批集中出讓總面積的80%，包括杭騰未來社區(qū)地塊、良渚客廳項目地塊等。
一個月后，已經收回一次并重新掛牌的杭州第二批集中供地，是否能如期順利出讓，土地爭奪是否還能像5月初那樣火爆，最終成交價格如何，甚至會不會出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，將是對市場未來信心的一次集中測試。
附： 杭州第二批集中掛牌地塊指標一覽表
